Se você vive em condomínio, provavelmente já presenciou o debate: o grupo do WhatsApp ferve porque um vizinho “transformou o prédio em hotel” ao anunciar o apartamento no Airbnb. Por outro lado, o proprietário alega que o imóvel lhe pertence e, portanto, ele faz o que bem entender. O resultado? Síndicos perdidos, assembleias inflamadas e vizinhos trocando farpas na garagem.
Muitos me perguntam: “Afinal, o condomínio pode proibir o Airbnb?”. A resposta honesta, que pouca gente entrega de primeira, é: depende de quem joga o jogo e de como o seu prédio se organizou.
O STJ “bateu o martelo”? Cuidado com o que você lê
Você verá muitos sites afirmando que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) resolveu o problema. Não se iluda. Na verdade, temos hoje um cenário de decisões pontuais. O STJ não proibiu o Airbnb no Brasil, tampouco o autorizou amplamente.
A Corte, contudo, tem sinalizado algo fundamental: a autonomia do condomínio para se auto-organizar possui um peso enorme. Em decisões recentes, os ministros focaram na “destinação do imóvel”. Se o seu prédio é puramente residencial, a rotatividade intensa de estranhos pode caracterizar uma alteração indevida dessa finalidade. Em suma, o condomínio detém, sim, margem para criar regras, mas a forma como a coletividade as cria define o sucesso ou o fracasso jurídico da medida.
O “cheiro” de hotelaria condena o proprietário
O problema não reside no aluguel em si, mas na modalidade. Existe uma linha tênue entre a locação por temporada — permitida pela Lei do Inquilinato — e a exploração de atividade comercial, ou seja, a hotelaria.
Quando o apartamento adota check-in/check-out diário, contrata funcionários para limpeza e recepção, ou troca roupa de cama constantemente, ele deixa de ser um “vizinho” e torna-se um “negócio”. Nesse cenário, os juízes aplicam um rigor muito maior, especialmente contra proprietários que profissionalizam a atividade dentro de condomínios estritamente residenciais.
O que fazer antes de entrar na briga (ou ser multado)?
Se você é o proprietário que deseja alugar, ou o vizinho que busca sossego, considere estes pontos práticos, para entender se condomínio pode proibir o Airbnb:
- Analise a Convenção: Ela funciona como a “Constituição” do seu prédio. Caso ela seja omissa, a prática permanece permitida até que uma assembleia altere o texto com o voto de 2/3 dos condôminos.
- Aplique a regra dos 2/3: O síndico não pode tomar essa decisão sozinho no café da manhã. Para restringir ou vedar a atividade, o condomínio deve alterar a convenção e fundamentar a decisão nos pilares do sossego, saúde e segurança (os 3S), além de registrar o documento em cartório.
- Fuja do “disseram que pode”: Muitos proprietários investiram alto em mobiliário e anúncios, mas, logo em seguida, sofreram com decisões judiciais que obrigaram a suspensão imediata da atividade.
Onde a gente se encontra?
O Direito Imobiliário não é estático; ele reage constantemente ao comportamento social. Enquanto a tecnologia avança mais rápido que a legislação, o que nos resta é o bom senso e o histórico de cada condomínio.
Minha recomendação? Se você pretende investir nessa modalidade, faça uma consulta preventiva. Se você é síndico e o clima está pesado, busque assessoria jurídica antes de aplicar multas. A judicialização de conflitos de vizinhança é cara e desgastante, mas, na maioria das vezes, o condomínio poderia ter evitado o problema com uma norma interna bem redigida ou um diálogo mediado.
